4月から、またしてもフラット35の融資条件が緩和された。住宅ローン市場が競争激化する中にあって、何としてでも顧客を囲い込みたい住宅金融支援機構の“焦り”が露呈した格好だ。こうした変化は一見すると、住宅ローン利用者には朗報と受け取られやすい。しかし、借りたはいいけれど返せなくなれば、結局、困るのはローンの利用者（借り手）だ。実は、手放しで喜べないところに条件緩和の「恐さ」が潜んでいる。そこで、今回はフラット35の新年度からの改正点を整理し、併せて注意点にも言及する。

■住宅の共有要件の変更点
　今回の改正では、「共有についての要件」と「親子リレー返済の後継者要件」がそれぞれ見直された。順を追って説明しよう。

　これまで、フラット35を利用して住宅を取得した際、その持ち分割合はフラット35の申し込み本人が2分の1以上を持つことが融資条件の１つとされていた。たとえば共働き夫婦が共有名義でマイホームを購入した場合、ご主人が申し込み本人であれば、ご主人が50％以上の名義を持つことが必要だった。ところが、改正後は「2分の1」という数値要件が完全に撤廃され、何％であろうと本人が名義を持てば持ち分割合には縛られなくなった。10％でも20％でも、「ゼロ％」でなければいいということになったのだ。見方を変えれば、奥さんが50％超の名義を持つことができるようになったともいえる。



　と同時に、共有者の同居要件も緩和され、名義を共有した場合、これまで共有者は同居することが必要だったのが、改正後は同居の有無を問わなくなった。同居しても、しなくてもいいことになったのだ。しかし、共有者になれる人の条件はそのまま。申し込み本人の親・子供・配偶者、そしてその配偶者の親などで変更はない。また、共有者が連帯債務者（＝収入合算者）となった場合には、引き続き同居しなければならない。従来のままだ。

　こうした点をかんがみると、住宅の共有要件が実質的に緩和されたのかどうか、疑問が残らないでもない。いたずらに「貸し手の理論」（＝貸し手の自己都合）を振りかざすのは、ご免こうむりたいといえる。



■親子リレー返済の後継者要件の変更点
　次に、親子リレー返済の後継者要件も緩和された。これまで必須だった親との同居要件が撤廃され、改正後は一緒に同居する必要がなくなった。

　後継者の要件緩和に関し、メリットとしては後継者（子供）自身が別途、自分が住むための住宅へのローンが組めるようになった点が挙げられる。つまり、親子リレー返済の後継者（同居しない場合）でありながら、同時に自己名義でも新たにフラット35を組めるようになったのだ。フラット35には、「自分が住むための住宅への融資」という大義名分がある。そのため、同居を必須とする改正前は、親子リレー返済の後継者が別枠でフラット35を利用することは認められていなかった。



　一方、デメリット（注意点）としては、デフォルトリスク（延滞の可能性）が高まる心配がある。親子リレー返済の特徴は「70歳以上の人が最長35年の住宅ローンを組める」＝「完済年齢105歳以上の住宅ローンが組める」こと。条件緩和によって、こうしたローンの利用者がさらに増えれば、その分、延滞率が高まるのは明らかだ。

　高齢社会の到来を見越した今回の改正。フラット35利用者の利便性が向上することは間違いないが、半面、「副作用」（延滞の増加など）を伴った“改悪”となる恐れも否定できない。「日本版サブプライムローン」にならないよう、ただただ安否を祈るばかりだ。

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