数年前までは目にしない日はなかった「ミニバブル」という言葉。ところが今ではすっかり"死語"と化し、当時の加熱ぶりが懐かしくさえ感じられるほど、現在、分譲マンション市場は停滞色を強めている。絶頂期の2000年には年間9万5000戸超の新築マンションが首都圏では新規供給されていたが、昨年09年はおよそ同3万6000戸と、ピーク時の4割弱の水準まで落ち込んだ。売れないから新規発売を控えるのか、それとも、新規供給を控えたこと（売出し時期の見極めミス）が売れ行きを鈍らせてしまったのか。―― 真相は定かではないが、いずれにせよ新築マンションの市場エネルギーは完全に弱含みの状態だ。

　しかし、「捨てる神あれば拾う神あり」とはよく言ったもので、中古マンション人気が新築マンション不振を肩代わりし、市場規模の縮小に一定の歯止めをかけている。2009年1年間に売買が成立した首都圏の中古マンションは3万1183件に達し、過去最高を記録したことがこうした事実を裏付ける。となると気になるのが、なぜ今、中古マンションが脚光を浴びているのか。筆者は大きく２つの理由があると考える。そこで、今回はいつも（住宅ローン）とは話題を変え、中古マンション人気の秘密を探ることにする。

■中古住宅の逆襲！ 「新築」＝「絶対価値」といった等式は今後、通用しなくなる

　まず、中古マンション人気を下支えする理由の1つが価格の割安感だ。ミニバブル期にマイホーム購入を検討していた消費者は、急激な価格高騰によって自身の購入予算が追いつかなくなり、結果的に買いそびれた経験を持つ。そのため、特にこうした人達は価格に敏感（神経質）になっており、常に価格に対する「適正額」を意識するようになっている。

　下表は首都圏での新築および中古マンション価格の推移だが、一目瞭然、両者の価格差が2000万円程度あるのがお分かりいただけるだろう。住宅ローンに換算すると、毎月7万6790円（2000万円を金利3％、35年元利均等返済で試算 ボーナス返済なし）の返済額に相当する。所得は伸び悩み、家計防衛に走るこのご時勢、これだけの価格差は誰しも無視できないだろう。東京23区内に3000万円台でマンションを持てるのは何にも増して魅力的だ。こうした割安感が中古マンション人気を後押しする。

　そして、もう1つの理由が間取り変更に対応しやすい点だ。近頃、入居前に大規模リフォームするケースが珍しくなく、古びた設備を新品と入れ替え、また、間取りを自分達の好みに変更することで、自身のこだわりを具現化しようという人達が中古マンションに流れ込んでいる。仮にリフォーム費用として1000万円を投入しても、それでも価格差2000万円から差し引き1000万円安く（新築に比べて）マンションを手に入れることができる。リフォームしてしまえば専有部分は新築と遜色ない仕上がりになる。「中古住宅は汚い」という既成概念もくつがえすことができる。

　こうした傾向、どうやら住宅市場において"新築至上主義"からの脱却に一石を投じることになりそうだ。「新築」＝「絶対価値」といった等式は、今後、必ずしも通用しなくなるだろう。ストック重視社会の息吹を感じる。諸外国のように、中古住宅の流通比率が高まる契機となることを期待したいものだ。

（出所）新築マンション：不動産経済研究所
　　　　中古マンション：東日本不動産流通機構

・前のコラム ： 2010年2月の住宅ローン金利相場　～下がり続ける給与水準に注意！～
次のコラム ： 「低金利の時こそ、長期固定の金利タイプを選ぼう」は間違い